Jatkuuko korkojen nousu ja asuntojen hintojen lasku? – Näin vastaa asiantuntija
Moni asuntovelallinen on joutunut viime aikoina hieraisemaan silmiään kerran jos toisenkin tarkistaessaan lainanlyhennyksiään. Pelkkiin korkoihin menevä rahasumma on näyttänyt hätkähdyttävän suurelta.
Eikä se ole ihme, sillä viimeisen kuuden vuoden aikana suomalaiset ovat tottuneet nollakorkoihin, jolloin kaikki lainanlyhennykseen tarkoitetut rahat ovat todella lyhentäneet lainaa.
Mutta nyt se aika on historiaa. Suomen yleisin asuntolainan viitekorko 12 kuukauden euribor on noussut neljään prosenttiin. Nousu on ollut ennätysnopeaa. Vielä elokuussa 2022 euribor oli yhden prosentin alapuolella.
Kun päälle tulevat viime talven sähkön hinnan nousu, ruoan kallistuminen ja muut inflaation seuraukset, riittää kotitalouksilla pähkäiltävää, mistä vyötä voisi kiristää.
Kuluttajien luottamus talouteen luisui loppuvuonna 2022 historiallisen alhaisiin lukemiin, sanoo Suomen Yrittäjien pääekonomistina huhtikuussa aloittanut Juhana Brotherus.
Hän toimi aiemmin asuntorahoitukseen erikoistuneen Suomen Hypoteekkiyhdistys Hypon pääekonomistina.
Brotheruksen mukaan tunnelma on nyt tasaantunut energiakriisin hälvennyttyä, mutta kuluttajat povaavat yhä talouteen alamäkeä.
Tilanteessa on yhtymäkohtia vuonna 2008 alkaneen finanssikriisin aikoihin. Ostovoima heikentyy, ihmiset tinkivät menoistaan, kun entistä isompi osa tuloista menee asumiseen ja elämiseen. Korona-aikana kertyneet säästötkin ovat alkaneet supistua.
Brotheruksen mukaan menoista tinkiminen iskee etenkin suuriin hankintoihin kuten auto- ja asuntokauppaan.
Asuntokauppa on ollut monissa suurissakin kasvukeskuksissa lähestulkoon pysähdyksissä jo puoli vuotta. Brotheruksen mukaan asuntojen hinnat ovat laskeneet 7–8 prosenttia kesäkuun 2022 huippulukemista. Hän arvelee, että laskua tulee vielä lisää.
Mistään katastrofista tai romahduksesta ei kuitenkaan voida puhua, Brotherus sanoo.
Hän huomauttaa, että vaikka noin 10 prosentin lasku asuntojen hinnoissa on sinällään iso pudotus, tarkoittaa se käytännössä paluuta vuoden 2020 normaaliin hintatasoon.
Korona-aika kuumensi asuntomarkkinat, kun kysyntä ylitti tarjonnan. Hinnat nousivat sitä mukaa. Kyse oli poikkeuksellisesta ajanjaksosta.
– Nyt tilanne tasaantuu, Brotherus summaa.
Myös pitkä nollakorkojen aika on ollut poikkeusjakso. Vaikka korot ovatkin nyt nousseet lähestulkoon raketin lailla, merkitsee sekin paluuta normaalimpaan aikaan.
Epävarmuudesta huolimatta yleinen taloustilanne on myös pysynyt vakaana. Brotherus muistuttaa, että työllisyysaste on edelleen hyvä. Merkkejä talouden romahduksesta ei ole.
Huojentavaa on myös se, että pahimman vaiheen arvellaan olevan korkojen nousun osalta jo ohi. Brotherus ennakoi, ettei 12 kuukauden euribor enää juurikaan nouse. Hän arvelee euriborin kääntyvän jo ensi vuonna laskuun. Loppuvuodesta 2024 se voi olla jo alle kolmen prosentin.
– Tarjolla on myös pidemmän ajan korkoja, jotka ovat tällä hetkellä 12 kuukauden euriboria huomattavasti matalammalla. Sekin kertoo siitä, että korko-odotukset tulevaisuudessa ovat maltillisia.
Brotheruksen mukaan suomalaiset keskituloiset asuntovelalliset tulevat selviämään edessä olevasta kurimuksesta, jos työpaikat vain säilyvät.
Hän muistuttaa, että suomalaispankit ovat jo kymmenen vuoden ajan stressitestanneet asuntolainan ottajia kuuden prosentin korolla. Lainaa ei ole annettu enempää kuin mitä ihmiset pystyvät korkojen nousun huomioiden maksamaan.
– Suomalaiset myös maksavat lainojaan koko ajan pois. Jos asuntovelan on ottanut esimerkiksi viisi vuotta sitten, on sitä jo hyvän tovin ehtinyt lyhentää. Maksettava korko määräytyy aina jäljellä olevasta lainasta.
Kipeää korkojen ja muiden kulujen nousu kuitenkin kotitalouksille tekee, sitä ei voi Brotheruksen mukaan vähätellä.
– On ymmärrettävää, että tilanne huolestuttaa. Korkojen nousu on monille asuntovelallisille aivan uusi asia. Katastrofitunnelmille ei ole kuitenkaan syytä.
Valtiovarainministeri Annika Saarikko (kesk.) sanoi tammikuussa pyytäneensä valtiovarainministeriötä arvioimaan, mitä toimia pitäisi tehdä asumis-, korko- ja lainakulujen nousun vuoksi.
Saarikko korosti, että perheiden oikeus omaan asuntoon on turvattava myös vaikeina aikoina.
Brotherus ei näe tarvetta valtion maksamille tukitoimille. Vaikka edessä on kotitalouksien kannalta kivuliaita aikoja, ei Suomessa hänen mukaansa ole isoa joukkoa, joka ei tilanteesta selviäisi.
Sen enempää Brotherus ei innostu Saarikon väläyttämästä asuntolainojen korkojen verovähennysoikeiden palauttamisesta.
– Se ei ole hyvää politiikkaa, että jo kertaalleen poistettua vähennysoikeutta alettaisiin soutamaan ja huopaamaan aina korkojen nousun tai laskun vuoksi.
Huomion Brotherus keskittäisi kasvua ja tuottavuutta edistäviin uudistuksiin. Ne tuovat työtä, joka takaa suomalaisten maksukyvyn. Hän kehuu myös Sipilän hallituksen aloittamia norminpurkutalkoita. Sellaista ajattelua kaivataan Brotheruksen mukaan lisää.
– Valtion piikki ei voi olla auki kaikille asuntovelallisille. Jos jo valmiiksi kroonisesti velkaantunut valtio ottaa lisää velkaa tukitoimia varten, tarkoittaa se vain sitä, että sekin velka lopulta tulee keskiluokkaisten asuntovelallisten veronmaksajien maksettavaksi.
Asuntomarkkinoita on ajateltava myös yksittäisiä korkovaihteluita pidemmällä perspektiivillä. Keskusta julkisti marraskuussa 2022 uuden asumislinjauksensa, jonka yksi keskeinen tavoite on omistusasumisen lisääminen.
– Asuntomarkkinaa ja -rahoitusta on kehitettävä, asumisen kustannuksia hillittävä ja valtion ohjauksen suuntaa korjattava, keskustan varapuheenjohtaja Petri Honkonen sanoi asumisohjelmasta kertovassa tiedotteessa.
Keskustan mukaan nykyinen asuntopolitiikka palvelee ensisijaisesti suurten asuntosijoittajien tarpeita, ei niinkään asunnon tarvitsijoiden tarpeita. Se nostattaa kustannuksia niin ihmisten kuin valtionkin näkökulmasta.
Ohjelman keskeisiä muutosehdotuksia on uusi omistamisen kumppanuusmalli, joka mahdollistaa omistusasunnon hankinnan ilman merkittäviä vakuuksia.
Mallissa asunnon ostaja hankkisi asunnon puoliksi sijoittajan kanssa. Tällöin ostajan lainaosuus olisi pienempi kuin yksin ostaessa. Sijoittajalle ostaja maksaisi esimerkiksi korkoa tämän lainaosuudesta.
– En usko, että tästä olisi riittävästi hyötyä kenellekään, sanoo kaupunkitutkimuksen tutkimusjohtaja Sampo Ruoppila Turun yliopistosta.
Hänen mukaansa keskustan avaus ei eroa merkittävästi jo olemassa olevista asuntojen osaomistuksen malleista.
– Ehdotus ei ratkaise asumisen hinnan ongelmaa, sillä sijoittajat vaatisivat omasta puolikkaastaan markkinavuokran ja omistuspuolikas olisi samoin markkinahintainen, Ruoppila pohtii.
Tutkimusjohtajan mukaan puoliksi omistaminen toisi mukanaan ongelmia asuntoon liittyvään päätöksentekoon. Kenellä olisi päätäntävalta esimerkiksi asunnon korjaukseen tai jälleenmyyntiin liittyvissä ratkaisuissa? Kenen ääni painaisi eniten, jos sijoittajan ja omistajan näkemykset olisivat keskenään ristiriitaisia?
– Arvelen, että sekä sijoittajat että yksityiset asunnon ostajat pitäisivät tätä hankalana järjestelmänä, joka ei saisi suosiota.”
Keskustan asumisohjelman toista avausta Ruoppila sen sijaan pitää mielenkiintoisena ja tervetulleena.
Siinä keskusta ehdottaa uudenlaista ARA-omistusasumisen mallia, jossa valtio ei lainoita tai anna suoranaista rahallista tukea asunnon omistajalle, vaan se perustuisi osittaiseen valtiontakaukseen asunto-osakeyhtiöille. Kodin ostaja pääsisi pienemmällä omarahoituksella kiinni omistusasumiseen.
Ruoppilan mukaan ehdotus on aito avaus siitä, miten omistusasumista voitaisiin laajentaa nykyistä suuremmalle joukolle.
Mallissa on kuitenkin paljon kehitettävää, Ruoppila näkee. Malli tarjoaisi merkittävää taloudellista hyötyä yksittäisille kotitalouksille suhteessa markkinaehtoiseen asuntokauppaan. Hyötyjen oikeellisuus herättäisi paljon keskustelua.
Mallissa pitäisi Ruoppilan mukaan tehdä myös tarkat rajaukset siitä, kenelle ja mihin tarkoitukseen asuntoja voitaisiin hankkia.
Jos asunnosta esimerkiksi haluaisi luopua, sitä ei pitäisi voida myydä markkinaehtoiseen hintaan vaan hinnalle pitäisi asettaa selvät rajat.
Silloin mallissa pikemminkin ostettaisiin asumishyötyä kuin sijoitettaisiin asumiseen.
Ruoppilan mukaan uudet ARA-omistusasunnot pitäisi myös rajata selkeästi niin, että yksi kotitalous voi omistaa vain yhden asunnon. Näin vältyttäisiin siltä, että asuntoja hankittaisiin sijoitusmielessä vuokrattaviksi.
– Avaukseen liittyy paljon vaikeita kysymyksiä, jotka pitäisi määritellä tarkasti. Hitas-omistusasunnot, mistä systeemistä Helsinki juuri luopui, ovat hyvä esimerkki siitä, millaisia ongelmia tällainen malli voi tuoda.
Keskusta haluaisi uudistaa myös MAL-sopimusjärjestelmää. MAL-sopimuksilla tarkoitetaan valtion ja kuntien yhteisiä sopimuksia ja suunnitelmia maankäytön, asumisen ja liikenteen yhteensovittamisesta.
Keskustan mielestä asumisen laatu pitäisi asettaa MAL-sopimuksissa rakennettavien asuntojen määrää tärkeämmäksi kriteeriksi.
– Keskustan mielestä 16 neliön yksiössä asuminen ei ole sellaista elämisen laatua, mitä yhteiskunnan pitää ohjata asuntomarkkinoiden ihmisille tarjoavan, Honkonen linjasi keskustan puoluevaltuuston kokouksessa marraskuussa 2022.
Ruoppila myöntää, että määrällisyys on ollut viime vuosina asuntorakentamisen keskiössä. Erityisen paljon on tehty pieniä asuntoja. Viime aikoina niiden kysyntä on laskenut.
Ruoppila kaipaisi kunnilta alan säätelyä. Asuntorakentajat ja sijoittajat tekevät helposti sitä, mikä on kustannustehokasta. Siksi asuntojen kokoa sekä luonnon ja lähiympäristön viihtyisyyttä pitäisi vaalia kaavoituksissa ja tontinluovutuksissa nykyistä selkeämmin.
– Tarvitaan korjausliike siihen, mitä kuuluu hyvään asumiseen.
Ruoppila ei kuitenkaan pidä MAL-järjestelmää oikeana keinona asumisen laadun varmistamiseen. Sen enempää MAL ei toimi hänen mielestään laajemman aluekehittämisen keinona.
Keskusta laajentaisi MAL-sopimukset myös laajemmiksi aluekehittämistä ohjaaviksi maakunnallisiksi sopimuksiksi.
– Tässä huokuvat keskustan aluepoliittiset tavoitteet läpi, Ruoppila sanoo.
Hänen mukaansa MAL-järjestelmä on olemassa nimenomaan kasvavien kaupunkiseutujen yhdyskuntarakennetta kokoavien joukkoliikenneratkaisujen parantamiseen. Ne ovat myös valtion pääasiallinen tukikohde näissä sopimuksissa.
– Kaupungistumisen trendiä on todella vaikea kääntää. Eikä se käänny sillä, että MAL-järjestelmää yritettäisiin laajentaa laajemmalle tasolle.
Ruoppilan mukaan keskustan asumisohjelmasta puuttuu visio, mitä puolue haluaisi tehdä sille, että maaseutumaisissa kunnissa asunnot tyhjenevät ja väki vähenee. Miten keskusta hidastaisi kehitystä?
Ruoppilan mukaan keskustan kannattaisi keskittyä aluepolitiikassaan tarkemmin siihen, että väestö vähenee kunnissa ja alueilla eri tahtiin. Toisissa kunnissa tai pitäjissä on enemmän kehityspotentiaalia kuin toisissa. Alueiden kehittämisen kannalta väestön väheneminen on Ruoppilan mukaan eräänlainen aluepolitiikan tabu, josta ei puhuta.
Tutkimusjohtajan mukaan tietoisempi keskittyminen niihin kuntiin tai paikkoihin, joissa on enemmän kehitysmahdollisuuksia, voisi hidastaa merkittävästi isojen kasvukeskusten ulkopuolisten alueiden voimakasta hiipumista.
– Se toisi aluepolitiikkaan paljon kaivattua konkretiaa. Tällä hetkellä ilmassa on runsaasti toiveajattelua, johon on hankala tarttua.
Artikkeli on julkaistu alunperin Suomenmaan helmikuun 2023 paperilehdessä. Juhana Brotheruksen kommentteja on päivitetty vastaamaan kesäkuun 2023 tilannetta.