Asiantuntija asunnon myyntitappion verovähennysehdotuksesta: "Ei ratkaisisi rakenteellista ongelmaa"
Ehdotus oman asunnon myyntitappion muuttamisesta verovähennyskelpoiseksi vaatisi tarkempia laskelmia sen kustannusvaikutuksista, sanoo Suomen Hypoteekkiyhdistyksen (Hypo) pääekonomisti Juho Keskinen Suomenmaalle.
Keskustan eduskuntaryhmän puheenjohtaja Antti Kurvinen ehdotti myyntitappioiden verovähennyskelpoisuutta marraskuussa keskustan puoluevaltuuston kokouksessa.
Kurvinen perusteli ehdotusta alueellisella oikeudenmukaisuudella asuntomarkkinoiden eriytyessä.
Keskinen pitää tervetulleena sitä, että julkiseen keskusteluun nostetaan pohdittavaksi erilaisia ratkaisumalleja Suomea vaivaavaan rakenteelliseen ongelmaan, jossa harvaan asuttujen seutujen asunnot menettävät roimasti arvoaan.
– Erot kasvukeskusten asuntokauppaan ovat kasvaneet 2010-luvulta lähtien ja eriytyminen tulee vain voimistumaan, Keskinen summaa.
Verotukseen liittyvät ratkaisut vaativat kuitenkin aina tarkemmat arviot niiden kustannusvaikutuksista julkiseen talouteen, Keskinen tähdentää.
Hän sanoo, että Suomessa verotuskäytännöissä noudatetaan niin sanottua symmetriyyden periaatetta. Muutokset verotukseen vaativat kompensaatiota jonnekin toisaalle.
Esimerkkinä hän mainitsee sen, että Suomessa asunnon myynnistä tulevat voitot saa itselleen verovapaasti, jos on asunut itse asunnossa yli kaksi vuotta. Tällöin myyntitappioita ei kuitenkaan voi vähentää verotuksesta.
Vastaavasti jos on asunut kodissaan alle kaksi vuotta, myyntivoitoista joutuu maksamaan veron, mutta myyntitappiot puolestaan saa vähentää.
Keskinen kysyy, mikä olisi symmetrisuuden ajatuksen mukainen kompensaatio silloin, jos kaikkien asuntojen myyntitappiot saisi vähentää verotuksessa.
Kompensoitaisiinko se niin, että kaikki asuntojen myyntivoitot olisivat verotettavia?
– Se tarkoittaisi helposti sitä, että ihmiset alkaisivat lykkäämään oman asuntonsa myyntiä veroa välttääkseen. Se voisi tuoda merkittäviä haittoja alueille, joissa asuntokauppa käy hyvin. Sillä olisi vaikutuksensa julkiseen talouteen, Keskinen pohtii.
Hän sanoo, että myyntivoiton verottomuuden kustannus yhteiskunnalle on valtiovarainministeriön laskelmien mukaan noin 2,5 miljardia euroa vuodessa.
– Tämän myyntitappion vähennysoikeuden kustannus voisi olla julkisellet taloudelle yllättävän iso kuorma. Mutta se tosiaan vaatisi tarkkoja laskelmia.
Toinen ongelma Kurvisen ehdotuksessa liittyy Keskisen mukaan siihen, että nykykäytännön mukaan myyntitappioista tulevat verovähennykset täytyy tehdä pääomatuloista.
Miten veronvähennys realisoitaisiin silloin, jos harvaan asutuilla seuduilla asuvalla asuntonsa myyvällä ihmisellä ei olisi muita pääomatuloja, Keskinen kysyy.
Hän näkee myös riskin verosuunnittelun mahdollistumisesta.
Jos asuntonsa tappiolla myyvä saisi samaan aikaan myytyä hyvällä voitolla paljon metsää, voisi hän kohdentaa verovähennyksen niihin tuloihin.
– Yksi näkökulma selvitettäväksi on, että voitaisiinko verovähennysoikeutta käyttää suunnittelumielessä siten, että omaa pääomatuloverotusta kevennettäisiin jostain muualta, Keskinen sanoo.
Asuntokaupan alueellista epäsuhtaa voitaisiin Keskisen mukaan parantaa myyntitappioiden verovähennysoikeutta tehokkaammin varainsiirtoveron poistolla.
Asunnon ostaja maksaa nykyisin omakotitalokaupan yhteydessä kolme prosenttia asunnon hinnasta varainsiirtoveroa.
Keskisen mukaan se on asuntokaupalle merkittävä hidaste.
Esimerkiksi 320 000 euroa maksavasta omakotitalosta joutuu maksamaan lähes 10 000 euroa varainsiirtoveroa. Ihmisten mielikuvissa asunnon hinta on siis noin kymppitonnin ilmoitettua kalliimpi.
Keskisen mukaan tutkimustieto osoittaa, että pienetkin muutokset varainsiirtoverossa ovat vilkastuttaneet muuttoliikettä Suomessa, mikä on näkynyt asuntokaupan kohentumisena. Piristystä varainsiirtovero toisi hänen mielestään myös harvaan asuttujen seutujen asuntokauppaan.
– Tietenkin varainsiirtoveron poisto tarkoittaisi sitä, että julkinen talous olisi siinä nettomenettäjä, mutta se kompensoituisi muilla tekijöillä kuten asuntokaupan piristymisellä.
Keskinen kuitenkin myöntää, ettei varainsiirtoveron poisto olisi ihmelääke siihen rakenteelliseen ongelmaan, että harvaan asutuilla seuduilla asunnot eivät mene kaupaksi ja niiden hinta laskee laskemistaan.
Sen enempää asiaa ei hänen mielestään korjaisi Kurvisen ehdottama myyntitappioiden verovähennysoikeus.
Molemmat kyllä kohentaisivat yleisesti asuntokauppaa, ja siitä tulisi pieni osansa myös maaseudulle. Mutta kysynnän ja tarjonnan kohtaanto-ongelmaa se ei veisi mihinkään.
– Kumpikaan ei ratkaisisi sitä rakenteellista ongelmaa, että meillä on sellaisia alueita, joissa on paljon asuntoja on tyhjillään, eikä niitä saada myytyä, vaikka melkein ilmaiseksi annettaisiin